Трехкомнатную квартиру Сергея Тихановского в Минске в третий раз пытаются продать через аукцион. При этом в жилье, как указано в объявлении на сайте «БелЮрОбеспечения», зарегистрированы жильцы, в том числе несовершеннолетние дети. И это не единственный подобный случай, когда квартиру пускают с молотка вместе с прописанными жильцами. Как такое возможно? «Зеркало» спросило об этом у Минюста и экспертов бесплатного и анонимного сервиса юридической помощи LegalHub. Если коротко: не все так просто в таких сделках, есть существенные риски.
Минюст: «Сами думайте, ввязываться в эти тяжбы или нет»
В Минюсте отмечают, что тем, кто решит ввязываться в подобные сделки с жильем, которое продается с аукциона с зарегистрированными жильцами, нужно быть готовыми к судебным разбирательствам.
— На единственное жилье арест не налагается, если это не есть вопрос конфискации имущества по уголовному делу и иным вопросам. В любом случае есть судебное решение и постановление судебного исполнителя, которое не обжаловано, оно (жилье. — Прим. ред.) будет реализовано через торги, — пояснил начальник главного управления принудительного исполнения Минюста Сергей Никель во время прямой телефонной линии. — Вы будете законным владельцем (если приобретете такое жилье. — Прим. ред.), дальше будет административная процедура, будет предложено с учетом смены собственника выписаться добровольно. А если нет, то тогда в судебном порядке это все будет происходить. Поэтому сами думайте, ввязываться вам в эти тяжбы или нет, но технически и юридически это возможно.
Юристы о том, какими проблемами грозит покупка жилья с аукциона
Первое, на что необходимо обратить внимание при приобретении абсолютно любой квартиры, это соблюдение прав всех собственников жилого помещения, отмечают юристы LegalHub. Они уточняют, что имущество, которое супруги нажили в браке, является их общей совместной собственностью. Причем независимо от того, на кого из супругов оно записано и кем из них внесены деньги. Супруги имеют равные права на такое имущество. Это означает, что если квартира куплена в браке, то каждый из супругов имеет право на 50% этой квартиры. Но другой порядок формирования совместного имущества супруги могут прописать в брачном договоре.
— Важно отметить, что по обязательствам одного из супругов взыскание может быть обращено лишь на имущество, находящееся в его собственности, и на его долю в общей совместной собственности супругов, которая ему причиталась бы при разделе этого имущества. Это значит, что если один из супругов является должником, то в счет погашения задолженности может быть продана только его доля, то есть 50% от квартиры, а не квартира в целом. Кроме того, в первую очередь доля должна быть предложена к покупке второму супругу, — уточняют юристы.
Они добавляют, что супруг, право собственности на долю которого было нарушено, в последующем может эту сделку оспорить, что повлечет возврат имущества первоначальному собственнику, т.е. возврат в то положение вещей, которое было до совершения сделки. Именно поэтому при регистрации сделок по продаже квартир кадастровое агентство в обязательном порядке требует согласие второго супруга на совершение указанной сделки.
— В случае если отчуждаемая квартира является совместно нажитым имуществом и при отчуждении нарушается право второго супруга, то это в последующем может являться основанием для признания сделки недействительной, — отмечают юристы. — Причем, учитывая 10-летний срок исковой давности по признанию сделок ничтожными и наличие права у суда восстанавливать срок исковой давности для физических лиц в случае уважительности причин их пропуска, период, после истечения которого новый собственник сможет вздохнуть спокойно, весьма длительный.
Юристы также обращают внимание на второй момент — при признании незаконным выбытия у собственника имущества (будь это отмена приговора, постановления, по которому оно было арестовано, или признания незаконным обращения взыскания на него, как на единственное жилье, если оно таковым являлось) он сможет восстановить свое право, независимо от того, что покупатель (как первый, так и последующие, если он перепродаст) действовал добросовестно.
Эксперты: «Выселение несовершеннолетних в никуда всегда является проблемой»
Эксперты LegalHub также обращают внимание на третий момент — у тех, кто решит купить жилье с аукциона, может возникнуть сложность с выселением прописанных в ней лиц. Юристы говорят, что не подлежат выселению те, за кем при отчуждении жилого помещения по условиям договора сохраняется право владения и пользования им.
Что касается продажи с аукциона непосредственно квартиры Тихановских, то юристы акцентируют внимание на двух обременениях. Первое — ограничения в распоряжении недвижимым имуществом, которые будут сняты отделом принудительного исполнения по результатам продажи лота. Второе — в квартире имеются зарегистрированные лица, в том числе несовершеннолетние.
— В первом пункте речь идет об аресте, наложенном судебным исполнителем, который, естественно, будет снят после реализации квартиры. А вот наличие в объявлении информации о лицах, имеющих право пользования квартирой, в частности несовершеннолетних, свидетельствует о том, что данный пункт будет включен в договор купли-продажи, и, соответственно, эти лица не будут подлежать выселению, — считают юристы, которые ссылаются на постановление Пленума Верховного суда от 26 марта 2003 года N 2 «О применении судами законодательства при разрешении споров, связанных с правом собственности на жилые помещения».
Юристы LegalHub резюмируют, что в случае с продажей на аукционе квартиры Тихановских «нет ни одного подходящего основания для снятия с учета несовершеннолетних лиц».
— То есть чисто с точки зрения проведения административной процедуры оснований нет. Таким образом, в данной ситуации остается высокий риск негативных правовых последствий для нового собственника указанного жилого помещения, — подытоживают юристы.
