В январе было совершено почти 1100 сделок купли-продажи квартир. Этот показатель сильно отличается от декабрьской цифры в 1828 сделок. Такое состояние рынка экспертов не удивляет, так как первый месяц всегда был тихим. Но интересных проявлений в январе хватало. Например, к одним риелторам пришло большое количество покупателей-инвесторов, другие отметили снижение сделок с доверенностями. Подробнее о том, что было с квартирами в январе, рассказывает Realt.
«Этот январь побьет рекорд»
В начале января Realt говорил с заместителем начальника отдела консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Твоя столица» Андреем Чернышевым о прогнозах на 2024 год. Напомним, их было четыре: оптимистичный, два пессимистичных и один негативный. Январь сохранил тенденцию прошлого года и двигается по оптимистичному сценарию несмотря на то, что первый месяц, как и всегда, просел в сделках.
— Последние 10−15 лет в январе количество сделок всегда меньше тысячи. Минимальные показатели для этого месяца отмечались в январе 2016 и 2014 гг. в количестве 550 и 590 сделок соответственно. Рекордно большие показатели для января были зафиксированы в первые месяцы 2018 и 2022 годов на отметках 992 и 961 сделка соответственно. Но мы полагаем, что январь 2024 эти показатели побьет — будет около 1050 сделок без учета долей и комнат. Сейчас эти цифры выступают индикатором рынка и доказывают, что мы идем в рамках оптимистичного прогноза.
Касательно цен, никаких колебаний за январь эксперты в агентстве не заметили. А вот предложение немного сократилось под конец года. В преддверии праздников продавцы, которые не торопились продать квартиры, снимали свои объекты с продаж. Это не массовое явление, но такой факт был. Сейчас эти собственники возвращаются на рынок.
— Покупатели активно смотрят квартиры, но с выбором тоже не спешат. Как-то на уровне психологии заложено, что люди ждут от нового года роста доллара, изменений в кредитах, поэтому сейчас просто присматриваются. Но и в этом месяце на такое количество сделок повлияла доступность кредитов и некоторый откат обменного курса. Доля таких покупателей составляет 36%. На этом пиковом показателе мы закончили прошлый год.
Андрей считает, что есть одна перспектива, которая может увеличить процент сделок. Сейчас для покупки вторички покупатели могут пользоваться только кредитованием, но ведь есть еще и лизинг.
— Немаловажно, что предоставляет эту услугу «АСБ Лизинг» — дочерняя компания государственного «Беларусбанка», которому все стороны рынка очень доверяют. Мы предполагаем, что если лизинг выйдет на рынок вторички, тогда продажи квартир вырастут еще на 20%.
Три года подряд рынок бьет рекорды по продажам. В такие моменты активизируются инвесторы, которые вкладываются в недвижимость с целью использования жилья под аренду или перепродажи. В этом январе на 15−20% увеличилось количество обращений такой категории покупателей.
— Они приходят в агентство за «бизнес-планом»: им нужны факты, риски покупки того или иного объекта. Ставки на вклады в банках мизерные, поэтому жилье остается лучшим вложением. Инвесторы, как правило, выбирают новостройки. Треть квартир продается в течение двух недель.
В ближайшее время новостроек в Минске станет больше. Уже представлены несколько масштабных проектов, например, строительство микрорайонов «Зеленый Бор» и «Северный берег». Если ситуация с покупательской способностью и кредитованием останется на таком же уровне, то при увеличении количества предложений от застройщика, мы увидим обратный переток покупателей со вторички на первичку.
— До 2022 года у нас больше продавалось квартир на стадии строительства — 60%. 40% занимала вторичка. После февраля 2022 пропорция поменялась. Теперь на вторичке 60% и больше. Почему так возникло? У людей появились определенные страхи, да и в принципе новостроек не так много. «Минск Мир» уже не новый для рынка и не такой доступный по цене, как был. Про новостройки сейчас говорят, но покупатели ждут первые результаты строительства.
Большой вклад в это внесут покупатели из регионов, доля на которых приходится 22−23%. Если будут хорошие и доступные цены, этот процент может увеличиться.
«Может повлиять изменение экономической ситуации»
Светлана Никитюк из агентства «ЭТАЖИ юнайтед» отмечает, что ситуация напоминает рынок год назад. Тогда в ноябре и декабре был ажиотаж, в январе количество сделок значительно уменьшилось, а в феврале рынок ожил. Сейчас предновогодние месяцы также были активными, в январе было снижение по количеству сделок. И судя по активности конца января, можно с уверенностью предположить, что в феврале рынок восстановится и количество сделок увеличится.
— Из-за того, что цены на новостройки достаточно высокие, сохраняется хороший спрос на вторичное жилье. При этом старый жилфонд тоже в цене. Вторичная недвижимость выигрывает по таким параметрам, как развитая инфраструктура и большее количество изолированных комнат при одинаковом метраже с новостройкой, что особенно важно для семей с детьми. Поэтому за объектами в хороших местах — в центре, у школ и детских садов — идет настоящая охота. Вторичка упадет в цене лишь тогда, когда новостройки станут более доступными по стоимости, — считает специалист.
Светлана видит такое развитие рынка:
— Первое полугодие будет стабильным, и цены могут даже немного подрасти. На второе полугодие может повлиять изменение экономической ситуации. В середине марта в России будут выборы президента. Если проводить параллели с несколькими прошлыми выборами, то высока вероятность, что в течение нескольких месяцев после выборов начнет обесцениваться национальная валюта и укрепляться доллар. Экономика Беларуси тесно связана с российской, поэтому предположу, что повышения курса доллара стоит ждать и у нас. При таком развитии событий доходы населения в валюте уменьшатся и увеличатся ставки по кредитам, как следствие, они станут менее доступными, что конечно же отразится на количестве покупателей.
При этом планируются крупные проекты и должно увеличиться количество новостроек. Уменьшение спроса и рост предложения будут способствовать стабилизации цен и даже их снижению.
«Квартира теперь окупается за 13−14 лет»
Директор АН «Группа компаний Мариэлт» Дмитрий Дьяченко также отмечает факт снижения сделок в январе. Этот месяц — один из самых худших в сезоне на рынке квартир. Сделок стало на 20−30% меньше по сравнению с декабрем, но такие показатели были спрогнозированы. Пока все идет стабильно.
— Если факторы, влияющие на рынок, не изменятся, ВВП будет +2%, курс доллара остается в пределах 3,25 рубля, банки будут предоставлять доступные кредиты, а уровень инфляции не превысит 10%, нас ждут показатели, как и в минувшем рекордном году. Они могут быть даже лучше. Валютные вклады и так на очень низких процентах, а со временем часть банков вообще планирует ввести плату за хранение крупных сумм валюты, поэтому это станет невыгодно. Лучше вложиться в недвижимость с возможностью в последующем сдавать квартиру в аренду. Выгодно, так как будете получать процент больше, чем от вклада. Окупаемость квартиры в среднем раньше составляла 20 лет. За последние годы этот показатель снизился до 13−14 лет.
Лучшее время продать старую квартиру — сейчас, напоминает эксперт. Ликвидные варианты — те, что в хорошем районе, будут расти в цене, примерно на 3%. Хрущевки на окраинах будут проседать. Тем более что все новостройки подорожали. Наглядно видим, что вкладываться в новое жилье выгоднее: купили на этапе строительства или у перекупщика, сделали ремонт, продали — получили прибыль.
— Заметно уменьшилось количество сделок по доверенностям. По агентству их в разные месяцы было от 20% до 30% от общего числа, сейчас — 5−10%. Как только Указ от 04.09.2023 N 278 «О порядке выдачи документов и совершения действий» начал действовать, все сделки в этой категории остановились, потому что не у всех было время и финансы прилететь. Сейчас некоторые продавцы приезжают, чтобы оформить доверенность. Думаю, что этот Указ в дальнейшем изменят и разрешат делать доверенности за границей определенному кругу людей: тем, кто уехал по работе, здоровью, браку и т.д.