Беларусы все чаще инвестируют в покупку недвижимости в польской Варшаве и ее пригородах: растущий рынок жилья в соседней стране позволяет зарабатывать, даже если квартиру просто закрыть на ключ и не сдавать, говорят эксперты. О том, какие есть варианты для выгодного вложения свободных денег в недвижимость и как на этом получать инвестиционный доход, рассказала риелтор Татьяна Масюкевич, основательница агентства «ТМ Инвест», работающего в Польше более восьми лет.
Это рекламный материал. Реклама помогает нам работать и рассказывать беларусам настоящие новости. Текст написан нашим партнером. Если вы хотите поддерживать независимую беларусскую журналистику и прорекламировать свой продукт, обязательно напишите нам.
На квартиру в Варшаве нужно 150-200 тысяч евро
— Как и в любой стране, в Польше есть несколько вариантов инвестиций в недвижимость, — говорит Татьяна Масюкевич. — Самые распространенные — это покупка недвижимости у девелопера на этапе котлована, приобретение квартиры под ремонт с последующей продажей, ну и просто покупка жилья под долгосрочную или краткосрочную аренду. Еще можно покупать землю, на которой затем строить объекты для последующей продажи, а также коммерческую недвижимость.
Наверное, самое популярное и доступное для беларусов — это покупка строящейся квартиры от застройщика и сдача ее в аренду. Получается двойная выгода: рост цены самой квартиры за время, пока строится дом (чем раньше покупается квартира, тем дешевле она обходится), и ежемесячный доход от арендаторов.
И потом за счет роста польского рынка недвижимости даже во время сдачи в аренду недвижимость все равно продолжает дорожать сама по себе.
— С какой минимальной суммой можно думать о покупке квартиры?
— Для хорошей квартиры под аренду в Варшаве нужно иметь 150-200 тысяч евро. Если у вас есть доход и вид на жительство в Польше, то с ипотечным финансированием от банка достаточно иметь на руках только 10-20% от стоимости жилья.
— А если денег меньше? Смотреть квартиры в Кракове или Вроцлаве?
— В других крупных городах Польши недвижимость тоже достаточно дорогая: нужно минимум 100 тысяч евро, чтобы найти что-то для последующей сдачи.
Если у вас меньше этой суммы, можно искать недвижимость в небольших городках: к примеру, у застройщика между Вроцлавом и Варшавой можно купить двухкомнатную квартиру и за 60 тысяч евро. Но в аренду ее получится сдать дешевле: не за пять тысяч злотых в месяц (1100 евро), как в Варшаве, а за 1,5-2 тысячи (350-500 евро).
Сразу расскажу лайфхак: если вы выбираете небольшой городок, то смотрите на то, чтобы в нем было крупное предприятие. Многие компании привозят работников и снимают им квартиры, поэтому в таких местах всегда не хватает арендного жилья — а потому жилье там можно быстро и выгодно сдать. У нас есть кейсы, когда такая недвижимость оказывалась более рентабельной для инвестиций, чем даже в Варшаве.
Как инвестировать вместе с друзьями
— А если построить дом под Варшавой и продать его?
— Мы сейчас как раз разрабатываем несколько предложений по такому инвестированию для наших клиентов. Суть их в том, что покупается перспективный участок земли, например, под Варшавой, разрабатывается проект застройки несколькими домами, ведется строительство, а потом готовая недвижимость продается. При этом клиенту-инвестору не нужно ни о чем заботиться: всю работу — от расчетов до строительства и продажи — делает наше агентство.
Как раз сейчас у нас есть уникальное инвестиционное предложение на общую сумму девять миллионов злотых (2,1 миллиона евро). Проект уже имеет разрешение на строительство, общая площадь помещений под продажу — 1500 м². Он идеально подойдет инвесторам, заинтересованным в высокой рентабельности и надежных вложениях. Мы готовы предоставить всю необходимую информацию и взять на себя полный цикл реализации: от планирования и строительства до маркетинга и продажи готовых объектов. Заинтересованные могут связаться с нами для обсуждения деталей.
— Сколько нужно иметь денег для такой инвестиции?
— Есть разные варианты. Самый простой — это когда вы приходите к нам и говорите: у меня есть 500 тысяч евро или миллион. И мы под эту сумму ищем варианты участков и проектов домов, чтобы максимально выгодно эти деньги инвестировать.
Второй вариант — это покупка земли, а дальше привлечение для строительства стороннего финансирования. Например, банковского кредита или сразу средств тех, кто захочет приобрести эту недвижимость.
Наконец, есть вариант объединения нескольких инвесторов в пул. Это когда у вас и еще у нескольких человек есть, условно, по 100 тысяч евро, под общую сумму открывается фирма, подбирается вариант для реализации, строятся дома и продаются. Итоговый заработок распределяется между участниками пропорционально их первоначальному вкладу.
Если у вас достаточно средств только на покупку земельного участка, наша компания может помочь в оформлении девелоперского кредита для строительства. Мы сопровождаем весь процесс получения финансирования, включая подготовку документации и переговоры с банками. Как правило, оформление кредита занимает три-четыре месяца. Это отличная возможность для инвесторов с ограниченным капиталом начать реализацию масштабного проекта, минимизировав собственные вложения. Если вам интересен такой сценарий, свяжитесь с нами, и мы поможем разработать оптимальный финансовый план.
— Какие есть риски в подобном инвестировании?
— Наверное, основной риск будет в том, что не хватит денег на завершение строительства или что потом не найдется покупатель. Но плюс недвижимости в том, что земля и постройки никуда не пропадают — даже незавершенный строительный объект можно продать. Покупатель обязательно найдется, если немного подождать или подвинуться по цене.
Если же мы говорим о совместном инвестировании, то все отношения, договоренности между партнерами прописываются еще при создании фирмы.
Лучше купить помещение под кафе, а не офис
— А если я хочу инвестировать в коммерческую недвижимость?
— Это отличный вариант, но только если у вас есть более 200 тысяч евро. В Варшаве сейчас как раз большой спрос на помещения под рестораны и кафе любой площади: в Польшу приехало много беларусов и украинцев, которые хотят открыть свои заведения.
А вот рынок офисов все еще восстанавливается после пандемии: многие сотрудники в компаниях до сих пор работают удаленно, поэтому даже в Варшаве хватает свободных офисов. Но если купить красивое новое офисное помещение в хорошей локации, то это тоже может быть выгодным вариантом.
Также можно рассматривать вариант с покупкой земли и строительством там производственных помещений, но для этого нужно иметь несколько сотен тысяч, а то и миллионов евро.
В отличие от крипты, недвижимость не сгорает
— Насколько рискованно инвестировать в недвижимость?
— Если мы говорим о покупке строящихся квартир, то в Польше я еще ни разу не сталкивалась с ситуациями, когда девелопер не закончил бы объекты. Плюс есть закон, который очень сильно защищает покупателей недвижимости: даже в случае проблем у застройщика вы все равно сможете вернуть свои деньги.
Наверное, самый серьезный риск, который теоретически может быть, — это падение цен на рынке польской недвижимости. Но это может произойти только в экстренных случаях — войны, эпидемии, неожиданного обвала экономики. Я уже несколько лет слышу, что цены на недвижимость в Польше вот-вот рухнут, но пока они все время только растут. У нас есть клиент, который купил квартиру три года назад. И ничего с ней ни делал: ни ремонт, ни сдавал в аренду. Просто закрыл на ключ и оставил. И за это время квартира выросла в цене на 100%.
Еще в квартирах под аренду нужно учитывать затраты на износ: со временем портится сантехника, изнашивается мебель, приходится делать косметический ремонт. Но это не риск, это затраты, которые изначально следует закладывать и учитывать при инвестировании.
— Сколько можно заработать на подобных инвестициях?
— Все зависит от типа недвижимости и ее месторасположения: это может быть и 6% годовых, и 15%, и 20-30%. В каждом случае для клиентов мы делаем расчет, чтобы еще до покупки оценить инвестиционную привлекательность проекта.
Если вы хотите что-то купить, быстро продать и на этом заработать, то нужно смотреть в сторону инвестирования в строительство: здесь рентабельность составляет порядка 20-30%. То есть если вы вкладываете 100 тысяч евро, то после завершения строительства через один-два года вы зарабатываете 20-30 тысяч.
Для квартир, сдаваемых в аренду, стандартный срок окупаемости будет составлять 12-15 лет: за это время за счет месячной арендной платы постепенно возвращается стоимость инвестиции, а также сама недвижимость за это время растет в цене, то есть доход идет с двух сторон. Но здесь на доход очень влияют расположение квартиры (столица или регионы), спрос на аренду и состояние экономики в стране. Да, сегодня спрос есть, инвестиционная привлекательность недвижимости растет, но что будет завтра, ни я, ни кто-то другой не может предсказать.
Однако в чем плюс инвестирования в недвижимость, в отличие от ценных бумаг или крипты? В том, что недвижимость не сгорает, а в любом случае остается у вас.
Как не купить неликвидную квартиру
— Допустим, человек хочет инвестировать в недвижимость в Польше. Как выбрать хороший вариант в незнакомой стране?
— Это нормальная ситуация: всем не нужно становиться экспертами в недвижимости, достаточно просто обратиться к нам в агентство. В первую очередь мы изучим запрос и возможности для инвестирования и уже исходя из них предложим несколько вариантов. И клиент обязательно сам должен выбрать, что ему ближе, — допустим, купить готовую квартиру или инвестировать в строительный проект. Потому что если есть какие-то сомнения, то и ничего хорошего не получится: я твердо уверена, что делать инвестицию нужно в ту сторону, куда у клиента лежит сердце.
И уже в зависимости от выбранного направления мы подберем самые выгодные варианты, сделаем подробную калькуляцию по каждому из них. Клиенту останется принять решение, а после мы поможем правильно и быстро оформить покупку. Если нужно — поможем со сдачей в аренду, продажей недвижимости в Беларуси, переводом денег в Польшу и так далее.
— Почему важно делать расчеты по каждому из вариантов?
— Потому что если вы покупаете квартиру для жизни, то основным критерием выступает «нравится / не нравится». А если это инвестиция, то лучше взять не красивый и дорогой вариант, а чуть-чуть попроще и подешевле: поскольку сумма аренды будет в обоих вариантах примерно одинаковая, дешевая квартира окупится быстрее.
Или, допустим, можно купить двухкомнатную квартиру в Варшаве и сдать ее за четыре тысячи злотых, а можно за эти же деньги купить дом в пригороде и сдать его за шесть-восемь тысяч злотых. То есть существует много вариантов, и наша задача — сделать аналитику по каждому проекту, чтобы показать клиенту на цифрах, сколько он заработает в каждом варианте.
Если же вы хотите начать более глубоко разбираться в теме, присоединяйтесь к нашему Клубу инвесторов в недвижимость Польши NextPoland. Это закрытое сообщество для обмена опытом и доступом к эксклюзивным инвестиционным предложениям, а также возможностью консультироваться с экспертами и участвовать в вебинарах и мастер-классах. Например, 18 декабря мы будем проводить вебинар на тему «Инвестиции в недвижимость Польши: возможности и риски». Следите за новостями в нашем телеграм-канале.
А специально для читателей «Зеркала» мы готовы подарить чек-лист по инвестициям в недвижимость на польском рынке. Он поможет каждому начинающему инвестору структурировать свои потребности по покупке недвижимости и сделать правильный выбор для вложения денег. Для получения заполните форму.
Как с нами можно связаться:
- Сайт
- Telegram
- Форма для вступления в Клуб инвесторов в недвижимость Польши NextPoland
- Форма для консультации со специалистом компании по вопросам инвестиций в недвижимость в Польше
- Форма для консультации со специалистом компании по покупке недвижимости в Польше
- Форма для получения чек-листа по инвестициям в недвижимость в Польше