Вот и пролетел первый месяц осени. По предварительным данным Национального кадастрового агентства, в сентябре было совершено 1737 сделок купли-продажи квартир в Минске. Как отреагировал рынок недвижимости на увеличение курса доллара? Будут ли новые рекорды? И не иссяк ли оптимизм покупателей квартир? Обо всем этом Realt.by поговорил с экспертами — представителями ведущих агентств недвижимости Минска.
«То, что поток покупателей из провинции иссяк − неправда»
Андрей Чернышев, заместитель начальника отдела консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Твоя столица»:
− Учитывая, что в этом году у нас уже было два больших рекорда, по количеству сделок мы уже сейчас опережаем предыдущий год на 13%. Если в прошлом году за 9 месяцев было продано чуть более 11 тысяч квартир, то сейчас их количество уже около 13 тысяч. Нынешний сентябрь также стал более активным, чем прошлый.
Люди продолжают вкладывать деньги в недвижимость, и этому есть несколько причин. Во-первых, за последние годы люди поняли, что жилье − это, по сути, одна из незыблемых ценностей в изменчивом мире. Во-вторых, люди хотят сохранить свои средства. И если в период оптимизма — к примеру, в каком-нибудь 2018 году, семьи могли позволить себе отложить решение жилищного вопроса на потом (а пока ездить в путешествия, делать крупные покупки и т.д.), то на сегодняшний момент они приходят к пониманию, что нужно концентрироваться на главном. В-третьих, люди перестают доверять даже валюте. Это не столь отчетливый фактор, но он присутствует. Есть и риск инфляции, и страх держать большие деньги на руках (а вдруг с ними что-то случится), и опасения нести накопления в банк. В то же время покупка собственного жилья в столице во все времена позволяла решить два главных вопроса сразу: и обзавестись ликвидным жильем, и сберечь свои средства надежным способом.
В сентябре квартиры в Минске по-прежнему активно приобретали покупатели из регионов. Это — тренд последних месяцев, и сентябрь не стал исключением. То есть когда некоторые говорят, что регионы уже потратили все деньги и поток покупателей из провинции иссяк — это неправда. Этот процесс все еще продолжается. А фраза про «потратили все деньги» звучит столько же, сколько и выражение про «Минск − не резиновый». В этом месяце, по нашим данным, доля клиентов из регионов составила чуть больше 26%. Напомню, что раньше эта цифра составляла 18−22%, и это уже казалось пределом. В этом же году в некоторые месяцы доля региональных покупателей достигала 28−30%.
Говоря про тенденции, я бы отметил, что наш рынок недвижимости очень сильно повзрослел. Он стал более технологичным. Так, с теми же покупателями из регионов агенты все чаще общаются дистанционно. Допустим, если человек живет в Солигорске, или в Витебске, или в Гродно, и не хочет мотаться по 150−300 километров, чтобы посмотреть очередную квартиру, мы организовываем для него онлайн-трансляцию квартиры с полным погружением. Агент выезжает на объект и транслирует все свои действия, что называется, в «прямом эфире»: захожу в подъезд, еду в лифте, вот тамбур, вот дверь. В квартире он заглядывает туда, куда попросит клиент, и обеспечивает полный эффект присутствия. Это то, чему научил нас пандемийный период, но сегодня мы уже используем это в «мирных целях» и таким образом ускоряем сделки.
Кстати, по поводу ускорения сделок надо сказать отдельно — начиная с лета и по сей день около 33% сделок у нас завершается в течение двух недель. Честно говоря, это — практически молниеносные продажи. То есть от момента заключения риэлтерского договора до оформления сделки в трети случаев проходит не больше двух недель. На это влияет не только онлайн-общение с региональными покупателями, но и большое количество сервисов, доступных внутри одного агентства. Так, раньше человеку, посмотрев квартиру, нужно было бежать в банк, да и не в один, узнавать условия каждого и затем делать выбор. Теперь все это можно просчитать и начать оформлять документы на кредит, не выходя из нашего офиса.
Кроме того, люди стали меньше времени тратить на просмотры. Если раньше были такие покупатели, которые могли смотреть 10−15−20 квартир, то сейчас мы пришли к более осознанному подходу. У людей есть понимание, что они делают и зачем. А учитывая рост курса доллара и собственно цен на квадратный метр, все мы понимаем, что медлить не стоит. Кстати, я хотел бы развеять миф о том, что если доллар вырос, то это однозначно выгодно для покупателей, ведь цены на квартиры через пару месяцев пойдут вниз. То есть надо подождать, а потом купить дешевле. Спешу вас огорчить, на рынке недвижимости это так не работает. Мы уже не раз наблюдали, что если доллар условно вырастает на 10%, то цена на недвижимость снижается только на 3%, и то через 5−6 месяцев. При этом все это время покупатель все равно продолжает получать зарплату в белорусских рублях, которые в валютном эквиваленте теряют в весе — то есть продолжает терять средства. И это еще не учитывая потери от роста цен на продуктовую корзину и товары первой необходимости — из-за роста обменного курса. Поэтому если говорить о недавнем росте курса, то особых колебаний спроса на этом фоне мы не заметили.
Что касается цены, то в среднем за девять месяцев этого года она, по нашим данным, увеличилась на 3,5%. Повторюсь, это — средняя цена. Если же брать разные сегменты квартир, то мы увидим несколько иную картину. Так, квартиры стандартных потребительских качеств (те, которые требуют как минимум косметического ремонта) подорожали примерно на 8%. Что касается квартир со свежим ремонтом, полностью готовых к проживанию, то их стоимость за 9 месяцев увеличилась еще больше − на 9−10%. Причина в том, что люди по возможности стараются выбрать более ухоженную квартиру, чтобы в итоге сэкономить на непрогнозируемой сегодня стоимости ремонта.
В сентябре в структуре продаж продолжили лидировать однокомнатные квартиры. Этот отрыв наблюдается во всех сегментах.
Возвращаясь к рекордам на вторичном рынке, надо сказать, что это обусловлено еще и тем, что предложение новостроек в Минске понемножку сужается. Да, по количеству строящихся домов это не так заметно, но по количеству оставшихся в продаже квартир мы видим, что выборка уже не такая большая. Особенно это чувствуется по сокращению предложения в «Минск Мире», который последние годы был основным поставщиком квартир для массового потребителя. После того как стоимость метра там значительно выросла, а предложение сократилось, этот квартал стал уже не так интересен. При этом на смену «Минск Миру» пока еще никто не пришел. В «Северном Береге» объемы еще малы.
Учитывая ажиотажный спрос, в начале осени предложение квартир по Минску немного снизилось — по нашим данным на 6%. Вообще, я ожидал, что предложение пойдет вниз гораздо раньше с учетом активности покупателей, но этого не случилось. В сентябре, на мой взгляд, на выставленное количество квартир повлияла новость о доверенностях. Так как некоторые собственники делали доверенности в Беларуси в 20−21 годах, то сейчас у этих документов заканчивается срок действия. И если до нового указа люди сомневались: продавать-не продавать, то сейчас, вероятно, они определились с ответом и решили выставлять квартиры на продажу, пока доверенность, выданная в Беларуси, еще действует.
В сентябре люди продолжили активно кредитоваться. Доля покупателей с кредитом у нас составила около 30%. Люди понимают, что завтра может быть дороже, поэтому нужно пользоваться тем инструментом, который сейчас доступен. Средняя сумма кредита за 9 месяцев составила 103 тысячи белорусских рублей, что по актуальному курсу — порядка 30 тысяч долларов. То есть мы видим, что покупатели берут кредит не на всю квартиру, а на какую-то ее часть. Условно говоря, у семьи есть 20−30 тысяч долларов накоплений, они добавляют столько же кредитных денег и получают собственное жилье. Отмечу, что средняя сумма кредита с января выросла на 20 тысяч рублей. В начале года она равнялась 80 тысячам и постепенно доросла до 103 тысяч в сентябре. Как мы понимаем, это связано с тем, что на 8−10% подросли и цены на жилье.
«„Минск Мир“ практически раскупили, а альтернативы пока нет»
Оксана Русак, директор агентства недвижимости «Твой Маёнтак»:
− Осень на рынке недвижимости началась достаточно успешно. Я бы вообще сказала, что в сентябре, как и по погоде, так и по количеству сделок, у нас продолжалось лето. Сейчас количество сделок еще просчитывается, но мы уже видим цифру выше 1700, а это точно больше, чем в прошлом году.
Начало учебного года в школах и вузах в этом году на активность покупателей никак не повлияла. Возможно, последняя неделя августа была чуть тише по звонкам, но на количестве сделок это не отразилось. Хотя, опять же, возвращаясь к старой статистике, раньше в сентябре мы могли наблюдать некоторое затишье. Сейчас же тенденция немного другая: сентябрь, октябрь и ноябрь — это хорошее время для решения квартирного вопроса. Некоторые люди прямо ставят себе цель «переехать в новое жилье до Нового года» и следуют своему плану.
Если говорить о предпочтениях, то я вижу, что покупатели при прочих равных выбирают более новое жилье. Это — дома не старше 2005−2010 года постройки. Конечно, квартиры в старом жилом фонде тоже находят своих покупателей (кто-то район не хочет менять, кто-то по деньгам не может себе позволить новостройку), но если брать общую статистику по агентству, то все-таки процентов 80 клиентов интересуются более новым жильем. Люди хотят переехать в квартиру, которой не нужен ремонт, получить благоустроенный двор с новыми детскими площадками и комфортное окружение. И при прочих равных условиях они сделают выбор именно в пользу такого жилья. Поддержанию спроса на рынке помогают и все еще доступные кредиты. С кредитами сейчас покупают квартиры 30−40% покупателей.
Цены на квартиры в сентябре продолжили понемногу подниматься. Одной из причин, по которой цены могут остановиться, либо пойти вниз в долларовом эквиваленте, может стать еще большее увеличение стоимости валюты. Но, с другой стороны, так как предложение квартир остается на том же уровне, даже немного снижается, этого может и не произойти. К тому же в связи с новым законодательством, по которому нельзя продавать квартиры по доверенности, выданной на территории иностранного государства, количество выставленных на продажу квартир может еще сократиться. Я думаю, что уход с рынка этих квартир и будет влиять на то, что цены останутся теми же или даже вырастут, несмотря на растущий доллар. Потому что мы видим, что спрос на жилье продолжает оставаться высоким. К примеру, квартиры в первых домах «Северного Берега» разлетелись как горящие пирожки, а в «Депо» на днях предложили квартиру с ремонтом за 7000 долларов за метр. То есть 2023-й год продолжает бить рекорды.
Наши клиенты на курс курса доллара отреагировали спокойно. Это больше затронуло кредитные сделки, потому что стоимость квартиры пересчитывается в долларовом эквиваленте. И если сделка длинная, то мы клиентов предупреждаем, что на дату сделки эквивалент может быть другим. Но, в целом, расторжений сделок по этому признаку у нас не было. Вообще, недвижимость − это та история, которая будет всегда, потому что в жизни каждого человека наступает определенный момент, когда нужно менять место жительства, съезжаться, расширяться или наоборот.
По-прежнему в сентябре сохранилась тенденция активности региональных покупателей. Другой вопрос — что в «Минск Мире» уже практически все закончилось, и теперь нужен какой-то другой глобальный проект, доступный по цене. На вторичке, кстати, в сентябре у нас было очень много сделок с «Минск Миром». В основном, продавались квартиры с ремонтом. Люди их покупают либо для жизни, либо для сдачи. Да, несколько лет назад — это еще был новый проект, непонятный, никто не знал, как он будет в итоге выглядеть, какая будет инфраструктура и т.д., а потом оказалось, что это − самое доступное жилье из новостроек. Альтернативы по цене на рынке пока еще не появилось.
Вообще квартир стоимостью ниже 40 тысяч долларов в Минске сейчас очень мало, и это в основном «заводские» районы либо может быть квартира в блокированном жилом доме, либо ближайший пригород или Сосны, так называемые маломерки (квартиры с маленькой жилой площадью — 11, 12 кв. м) и малосемейки. В большинстве своем со старым ремонтом, крайние этажи и сейчас на весь Минск только одна страница таких предложений. И понятно, что продавцы в данный момент не настроены давать большие скидки, ведь никаких предпосылок к тому, чтобы цены резко упали, нет. Да и квартиры, оцененные в рынке, продаются достаточно быстро. Торг в настоящее время возможен, только если покупатель (или агент) сможет обосновать причину для этого.
В целом, сентябрь прошел без потрясений. Поэтому работаем дальше и верим в лучшее.