В самом центре Витебска спрятался уникальный жилой комплекс «Новая Черняховка». Местный застройщик — «Стройторгсервис» — долго и упорно возводил объект, финансируя его исключительно из своего кармана. Такой подход к строительству малоэтажных элиток на 194 квартиры обеспечил ЖК место в списке долгостроев. Несмотря на сомнительный статус, многие с нетерпением следили за его судьбой, надеясь урвать квартиры в престижном месте. Спустя 15 лет застройщик все-таки сдал жилой комплекс городу. В 2021-м сюда заехали первые счастливые жильцы, но радоваться пришлось недолго: «Новая Черняховка» оказалась полна неприятных сюрпризов.
О проблемах в элитном комплексе знают единицы
Снаружи монолитные дома с лепниной выглядят по-настоящему эффектно. Сдали их только в 2019 году, при этом дату начала стройки никто точно назвать не может. Еще пару лет назад это объект казался пустынным и безжизненным, а уже сегодня стоимость «квадрата» в нем бьет рекорды по Витебску. Недавно здесь была продана самая дорогая квартира: жилье площадью около 90 квадратных метров ушло за 83 000 долларов по курсу.
Клеймо элитности на «Новой Черняховке» диктует свои правила: территорию комплекса огородили и заперли под шлагбаум, установив на въезде пустующий домик для охраны. По словам единичных жильцов, ветер гуляет не только на охранном посту, но и в самом ЖК: сегодня здесь проживает не больше шести семей. Остальные «квадраты» пока пустуют или находятся в стадии ремонта. Есть большая вероятность, что жизнь здесь закипит ближе к осени, но это пока в теории. На практике же за закрытой территорией элитного комплекса с самым дорогим в Витебске «квадратом» происходят настоящие чудеса.
«Гарантия на дома подходит к концу: лифты до сих пор не запущены, а чердаки и подвалы в воде»
Михаил купил просторную евротрешку на 96 «квадратов» в «Новой Черняховке» три года назад. Заезжать в квартиру не спешил: сделал ремонт и перебрался в элитный ЖК только прошлым летом.
— Когда приступил к ремонту, обратил внимание, что в квартире были отсыревшие углы и стены, — рассказывает мужчина. — Мы сушили их месяц и столько же выводили плесень. Выяснили, что причина затекания воды — в отсутствии отливов. Представитель застройщика устранил проблему только спустя полгода. Кроме этого, были вопросы к отоплению, но и их в целом удалось решить. С квартирой мне более-менее повезло, однако в самом доме проблем действительно хватает.
Одна из них — современные лифты, которые почему-то до сих пор не запущены ни в одной из четырех элиток.
— Когда я покупал квартиру, представитель застройщика уверяла меня, что они заработают со дня на день. Но чуда не произошло до сих пор, — говорит Михаил.
— Я уже год как счастливый обладатель квартиры в жилом комплексе, где до сих пор не работает лифт, — подключается к разговору Даниил, еще один владелец «квадратов» в элитной застройке. — Когда они их запустят — непонятно.
По словам мужчины, он охотился за квартирой в модном витебском ЖК около шести лет: ждал, пока застройщик доведет его до ума и выставит жилье на продажу. Как только это произошло, Даниил не задумываясь отдал деньги за просторную трешку площадью в 100 квадратных метров.
— Здесь потрясающая локация, много зелени, необычная архитектура, но есть много вопросов, которые до сих пор не решены, — продолжает мужчина. — Комплекс был сдан в 2019 году, квартиры в нем долгое время не продавались, и все эти годы он, насколько я знаю, не отапливался и стоял незавершенным. При этом сейчас квартиры свободно есть в продаже, но про существующие проблемы все умалчивают.
— Я купил квартиру в декабре прошлого года и о сюрпризах в ЖК узнал только после того, как приступил через пару месяцев к ремонту, — говорит очередной герой нашей истории Артем. — Лифты не работают, крыша течет. Я, как наивный человек, думал, что позвоню председателю и проблему решат. Потом понял, что меня просто динамят. Я уже разослал письма в разные инстанции, но вопросы повисли в воздухе.
По словам жильцов «Новой Черняховки», еще один из острых вопросов на повестке дня — двускатная крыша, которая течет как минимум в трех домах.
— Когда идут дожди, на чердаке постоянно мокро. Зимой здесь снег, весной и осенью — вода. Если подняться наверх, можно заметить на кровле следы разводов от влаги. В подвале тоже постоянно стоит вода, — утверждают жильцы.
На чердаке к решению проблемы с протеканием кровли подошли креативно: установили ведра и самодельные отливы.
Все проблемы ЖК, по словам жильцов, были озвучены на общем собрании еще в декабре 2023-го. Владельцы квартир в «Новой Черняховке» опасаются одного: гарантийное обслуживание домов в комплексе заканчивается в конце этого года, а устранять проблемы никто не торопится.
— Сейчас изо всех утюгов идет реклама квартир в «Новой Черняховке». Как только все «квадраты» здесь будут распроданы, на нас махнут рукой, — говорят жители модного витебского ЖК. — Мы хотим, чтобы на нас обратили внимание, потому что паровоз стал и больше не двигается с места. Мы до сих пор не получили отчет по дефектным актам, которые были составлены в ноябре прошлого года. Кроме этого, дома до сих пор не сданы обслуживающим организациям по электроэнергии.
Что говорит председатель товарищества?
Ольга Богатова вступила в должность председателя товарищества собственников «Имение Лукишки-1» в апреле прошлого года. О проблемах ЖК женщина знает и уверяет: их стараются решать, и уже за год в «Новой Черняховке» сделано многое. Территория комплекса заметно преобразилась: двор благоустроили, дорогу заасфальтировали, детскую площадку установили.
— Чердаки текут в трех корпусах по пр-ту Черняховского: 31/1, 31/2 и 31/4, — подтверждает собеседница. — За год мы неоднократно вызывали специалистов, но никто из них так и не смог решить проблему. Причина затеканий тоже до конца не ясна: либо работы слишком сложные, либо финансов не хватает. В доме 31/1 над первым подъездом проведены работы на чердаке, пока наблюдаем. На этой неделе представитель застройщика пообещал прислать специалиста, который еще раз обследует чердаки, чтобы выяснить причину протеканий.
По словам Ольги, вода в подвалах появилась отчасти по вине самих жильцов.
— Доступ к помещениям есть у всех собственников. Во время ремонтных работ строители сливают воду со стояков в подвальных помещениях, поэтому в подвале часто можно наблюдать влажный пол. С учетом того что там лежит плитка, вода никуда не уходит. Вторая причина протечек — грунтовые воды. Что касается лифтов, то они пока не запущены. Мы заключили договор с обслуживающей организацией, которая не может запустить конструкцию, если в ней есть какие-то неполадки. Устранение этих дефектов лежит на плечах застройщика. Пока этот вопрос завис в воздухе, — подытожила председатель товарищества собственников.
Что говорит «ДомСтройАгент», под крыло которого попал витебский ЖК?
Ситуацию прокомментировали в компании «ДомСтройАгент» (дочка ОДО «Айрон»), которая в конце 2022 года решила поучаствовать в проекте ЖК «Черняховский», купив 80 готовых квартир в трех введенных в эксплуатацию жилых домах. В 2024-м компания приобрела жилье в последнем доме жилого комплекса.
— ЖК «Черняховский» — это первый объект, которые мы не строили, — объясняет представитель столичной стройорганизации. — Сегодня мы еще остаемся владельцами квартир и принимаем участие в разрешении вопросов наравне с другими собственниками жилья. Разница только в том, что мы имеем профессиональный штат сотрудников, знания и опыт которых позволяют нам участвовать в работах по устранению замечаний, в том числе и там, где разрешение ситуации не всегда и не во всем целиком зависит от нас.
Мы общаемся с проектировщиком и застройщиком жилых домов, государственными органами, обследуем оборудование и элементы жилых домов, чтобы найти совместные решения и устранять проблемы своими силами и силами застройщика. Невзирая на гарантийные сроки и лиц, которые должны отвечать за недостатки.
— Почему лифты до сих пор не запущены?
— В домах установлено современное лифтовое оборудование хорошей комфортности, которое работоспособно. Из-за того что, например, жилой дом 31/1 по проспекту Черняховского введен в эксплуатацию в 2019 году и лифты до нашего прихода в качестве собственников квартир не эксплуатировались, для обеспечения их безопасной эксплуатации и запуска требуется диспетчеризация и приемка в эксплуатацию со стороны «Проматомнадзора». Эти мероприятия находятся в завершающей стадии, основные работы выполнены, и мы рассчитываем, что 11 июня 2024 года приемка со стороны «Проматомнадзора» пройдет успешно.
— Что происходит с кровлей домов в ЖК?
— Существуют строительные дефекты, которые можно выявить только при эксплуатации жилого дома, то есть после того, как в квартиры заселятся люди. Да, в некоторых местах есть затекания красивой, но сложной по своему архитектурному решению кровли. В апреле-мае 2024 года выполнены работы по устранению затеканий в самых проблемных местах — это первый подъезд жилого дома 31/1 по проспекту Черняховского. Сегодня повторных затеканий в местах ремонта нет. Сейчас подрядчик просчитывает объемы работ по остальным местам затеканий, чтобы приступить к работе, которую мы планируем завершить до конца лета.
— Почему в подвальных помещениях стоит вода?
— Подтопление подвалов было обнаружено весной 2023-го, а летом этого же года были выполнены мероприятия по отводу талых вод. Они оказались эффективны. В этом году подтопления паводковыми водами нет. В жилом доме 31/1 по проспекту Черняховского осталось только одно известное нам проблемное место — течь по шву. Пытаемся решить эту проблему, пока лето и погодные условия позволяют выполнить работы.
При изучении вопроса с подтоплением подвала оказалось, что одной из причин является не совсем добросовестное отношение строителей, выполняющих ремонты в квартирах, которые открывают спуски стояков и сливают воду на пол подвала. Об этом был проинформирован председатель правления товарищества собственников.
— Сданы ли дома обслуживающим организациям по электроэнергии? Если нет, то почему?
— Все дома обеспечены необходимыми для проживания ресурсами, в том числе электроэнергией. Наружные электрические сети частично сданы, но необходимые для энергоснабжения жилого дома договоры заключены с участием товарищества собственников. Расчеты за электроэнергию для жителей домов производятся по соответствующим тарифам, собственникам квартир нужно ежемесячно давать показания бухгалтеру товарищества собственников для выполнения начислений и расчетов.
— Когда заканчивается гарантийное обслуживание объекта и успеет ли застройщик устранить все дефекты?
— Каждый дом вводился в эксплуатацию в разное время: 2018 год, в апреле и в августе 2019 года, а также в сентябре 2020 года. Гарантийные сроки от застройщика составляют пять лет с даты ввода в эксплуатацию. По всем дефектам составлены соответствующие дефектные акты, и мы рассчитываем на добросовестность и оперативность застройщика — ООО «Стройторгсервис».