Рынок недвижимости в Беларуси в этом году неустойчив: число сделок по продаже-покупке, судя по статистике, от месяца к месяцу то растет, то падает. «Люди устали подстраиваться под рынок и выжидать наиболее благоприятного момента для покупки заветного жилья», — поясняли оживление во втором квартале в Национальном кадастровом агентстве. В августе в Минске удалось побить месячный рекорд по числу сделок в этом году. При этом вслед за повышением спроса не произошло стабильного роста цен, в сентябре стоимость некоторых квартир даже начала снижаться. Среди причин — непростая экономическая ситуация в стране, а также отсутствие роста доходов населения, поясняют эксперты. «Однушки» в Минске можно найти за 36 тысяч долларов. Тем временем стало больше банков, которые выдают кредиты на недвижимость, но переплатить придется солидные суммы. Zerkalo.io посмотрело, что происходит на рынке недвижимости.
Что происходит на рынке недвижимости в Минске и какой прогноз
Какая ситуация с числом сделок. По данным Национального кадастрового агентства (НКА), в Минске в августе начало расти число проданных квартир после падения в июле. За последний месяц лета в столице заключили 1362 сделки. Это пиковый месячный показатель в нынешнем году.
До этого рекордным был апрель — 1355 квартир. Оживление спроса во втором квартале в НКА связывали с возобновлением банками кредитования на вторичном рынке, а также тем, что «люди устали подстраиваться под рынок и выжидать наиболее благоприятного момента для покупки заветного жилья». При этом предпосылок для снижения ценника на жилье в НКА не видели.
По мнению экспертов, августовский скачок в покупке жилья может быть связан с тем, что оформлялись сделки, на которые договорились еще июне-июле.
При этом в прошлом году в последний месяц лета в столице было снижение количества сделок по покупке недвижимости (этот тренд продолжился до октября). Данные за сентябрь этого года НКА пока не обнародовало.
Какая ситуация с ценами. По данным агентства по недвижимости «Твоя столица», в августе вслед за повышением спроса на недвижимость не произошло стабильного роста цен, наблюдалась противоположная ситуация. «Складывающаяся экономическая ситуация, отсутствие роста доходов населения и пандемические риски являются существенными сдерживающими факторами. Уровень средних цен фактически не изменялся с февраля по июль текущего года, а в августе снизился на 1,7%», — отмечали в агентстве. По данным «Твоей столицы», средняя стоимость квадратного метра однокомнатных квартир, которые готовы к проживанию, в августе была на уровне 1450 долларов, «двушек» — 1330 долларов, а трехкомнатных — 1220 долларов. Здесь речь про стоимость квартир в целом — как новостроек, так и на вторичном рынке.
По данным realt.by, за август в Минске средняя цена квартир в сделках снизилась на 0,7% и составила 1291 доллар за квадратный метр. За прошлую неделю — с 27 сентября по 3 октября, как сообщает этот ресурс, индекс цен вторичного рынка жилья снизился на 0,2% и составил 1213 доллара за квадратный метр. Средняя цена квартир в новостройках столицы за последнюю неделю снизилась на 0,2%, сейчас она составляет 1338 доллара за квадратный метр. Разрыв между средним уровнем цен первичного и вторичного рынков составляет 125 долларов за квадратный метр в пользу «первички». Предложение на рынке недвижимости Минска продолжает расти уже пятую неделю подряд. За последние семь дней количество объявлений о продаже квартир увеличилось еще на 3%.
При этом к концу сентября на вторичном рынке жилья Минска начали снижаться цены, рассказала в своем телеграм-канале эксперт по недвижимости Наталья Литовская. По наблюдением аналитика, в каркасных домах, которые сдали в эксплуатацию два-три года назад, стали предлагать однокомнатные квартиры площадью 40−43 «квадратов» у метро от 56 тысяч долларов с «черновой» отделкой, а с бюджетным ремонтом — и от 60 тысяч долларов. То есть стоимость квадратного метра стартует от 1300−1400 долларов.
«Еще в мае такие цены были только в панельках. А за однушки со строительной отделкой в обжитых „каркасниках“ в мае оптимистично хотели 65 тысяч долларов, с ремонтом — 75−80 тысяч долларов, — отмечает в своем телеграм-канале эксперт. — Что дожало продавцов? Слишком долго не брали их недвижимость. Потому что рядышком в новостройках с близким сроком сдачи было дешевле. Да, новостройка почти всегда риск потратить нервы во время ожидания, но если речь об экономии в 10−15 тысяч, имеет смысл подождать. Особенно если застройщик надежный. Пока „по 60“ выставляются не массово, но началось — уже не свернется».
Среди самых дешевых вариант в Минске на вторичном рынке — однокомнатная квартира почти в 30 «квадратов» общей площади на улице Передовая, за нее просят 35,5 тысячи долларов. Кирпичный дом 1970 года постройки.
На улице Левина в столице предлагают однокомнатную квартиру-студию за 35,8 тысячи долларов. Дом сдан к эксплуатацию в этом году. Квартира без отделки.
В «Твоей столице» прогнозируют, что если в дальнейшем в экономической ситуации в стране каких-то негативных форс-мажоров не случится (в частности, доллар останется на прежнем уровне), то спрос будет оставаться таким же активным и до конца года.
— Потенциала, предпосылок, оснований для роста цен нет. А к снижению однозначно есть. Доходы у населения падают, цены в магазинах растут, риск скачка курса доллара и ставки рефинансирования — все это оказывает давление на рынок недвижимости.
Какая ситуация на рынке недвижимости в регионах
В областных городах, по данным НКА, во втором квартале число сделок купли-продажи выросло почти на 23% — до 2581. Больше всего сделок было в Витебске, а меньше всего — в Бресте. В этих городах самый дешевый и самый дорогой «квадрат» — 540 и 710 долларов соответственно.
Во втором квартале цены на жилье в долларах выросли в Бресте, Гродно и Гомеле — от 1,4% до 1,9%. В Витебские и Могилеве ценники остались на прежнем уровне. Активнее всего в областных городах скупали однокомнатные квартиры и «двушки». Более актуальные данные пока не обнародованы.
По данным realt.by, на прошлой неделе средняя цена одного квадратного метра в областных центрах была на уровне: Брест — 798 $/м2 (-0.4% к цене неделей ранее), Витебск — 609 $/м2 (+0.2%), Гомель — 626 $/м2 (без изменений), Гродно — 708 $/м2 (-0.3%), Могилев — 666 $/м2 (+0.2%).
В крупных городах Минской области средний уровень цен на квартиры установился на таких отметках: Борисов — 602 $/м2 (-0.3%), Солигорск — 781 $/м2 (+0.4%), Молодечно — 752 $/м2 (+0.5%), Жодино — 690 $/м2 (-0.8%), Слуцк — 551 $/м2 (-0.1%).
Какие банки выдают кредиты на жилье и под какие проценты
Кредиты на недвижимость на общих условиях сейчас предлагают несколько банков, среди них — Белгазпромбанк, Приорбанк, Беларусбанк, БТА Банк.
Так, Белгазпромбанк возобновил выдачу кредитов на недвижимость на общих основаниях с 23 августа. За это время ставка выросла на один процентный пункт — до 20,99%. Ставка по кредиту привязана к ставке рефинансирования, однако повышение не связано с ростом этой величины, она не изменялась с 23 августа. Этот кредит можно получить как на новостройки, так и на жилье на вторичном рынке в многоквартирных домах.
Тем временем Беларусбанк продолжает выдавать ипотеку под 21% годовых. Кредит также привязан к ставке рефинансирования. В начале сентября банк сообщал, что с 1 февраля, когда запустили ипотеку, выдал больше 2000 кредитов примерно на 80 миллионов рублей. То есть в среднем получается около 40 тысяч рублей на один кредит. Если занять у банка 40 тысяч рублей на 20 лет, то проценты за все время составят 84 тысячи рублей. При этом зарплата должна быть около 1240 рублей, чтобы претендовать на получение такого кредита.
БТА Банк предлагает кредит на жилье на вторичном рынке, процентные ставки — от 19% до 25,99% в зависимости от размера первоначального взноса того, кто берет кредит, а также наличия или отсутствия специальных условий (с оформлением пакета услуг или без него). Максимальная сумма кредита — 120 тысяч рублей, а срок — до 60 месяцев.
Белорусский народный банк, Белинвестбанк, Белгазпромбанк предлагают кредиты на недвижимость под партнерские программы с конкретными застройщиками.
Какая ситуация с очередью на жилье с господдержкой
Минчанин Денис рассказывает, что стоит в очереди на жилье от города с середины 2010 года. По его наблюдениям, в нынешнем и 2020 годах заметно замедлилась скорость ее продвижения.
«На момент постановки в очередь на жилья передом мной было около 33 тысяч нуждающихся. Как семьи, так и одинокие нуждающиеся. Я стал как иногородний, у которого есть минская регистрация, но нет своего жилья в собственности. Успел еще до изменений, по которым нужно прожить в Минске не меньше 10 лет, чтобы иметь право стать в очередь на жилье, — рассказывает Денис. — Первые годы очередь продвигалась достаточно активно, на несколько тысяч в год. К примеру, в июле 2013 года очередность едва превышала 25 тысячу, а в мае 2015 года — чуть больше 21 тысячи. Потом темп замедлился, а в прошлом и этом годах, по ощущениям, очередь прекратила продвигаться. Так и „зависла“ на 16 тысячах».
По данным Мингорисполкома, в очереди нуждающихся в улучшении жилищных условий в столице сейчас находится больше 188 тысяч семей — треть от общего количества очередников в стране, передает агентство «Минск-Новости». Некоторым очередникам предлагают построиться в городах-спутниках, в том числе и в Смолевичах.
Ранее министр архитектуры и строительства Руслан Пархамович прогнозировал, что к концу этого года стоимость одного квадратного метра построенного жилья с господдержкой должна быть не дороже 1152 рублей.
